Shanghái/Pekín, 26 ago (EFE).- La expulsión de Evergrande de la Bolsa de Hong Kong marca un nuevo hito en el hundimiento de la cara visible de la crisis inmobiliaria china, la cual cumple un lustro sin que un sector que llegó a suponer casi un tercio del PIB de la segunda economía mundial atisbe aún la luz al final del túnel.
El estallido de la crisis se puede situar en agosto de 2020, cuando Pekín impulsó las ‘tres líneas rojas’, normativa que limitó el acceso a financiación a las promotoras que acumulasen un pasivo excesivo, superasen ciertos niveles de apalancamiento (usar deuda para financiar operaciones) o carecieran de liquidez suficiente para afrontar deudas a corto plazo.
Desde el ‘boom’ inmobiliario de finales de los 90, promotoras como Evergrande dependían en buena medida de altos niveles de apalancamiento y de ventas sobre plano para seguir sacando adelante sus promociones: algunos analistas estimaron que la firma tenía 1,4 millones de viviendas -más de 200.000 millones de dólares- vendidas antes de su construcción cuando estalló la crisis.
Pekín quiso evitar que la bola de nieve siguiera creciendo, pero provocó también que múltiples firmas del sector se enfriasen a una crisis de liquidez que se sumó a las restricciones aplicadas en aquellos años para «enfriar» el alto precio de las viviendas -inasequibles para muchas familias chinas-, en línea con el principio declarado por el presidente chino, Xi Jinping: «Las casas son para vivir, no para especular».
El frenazo del crecimiento tras el ‘cero covid’, el propio peso del sector inmobiliario sobre el PIB -según algunos analistas, en torno a un 30 %, sumando factores indirectos- y la desconfianza de los compradores se tradujeron en un frenazo del mercado que preocupa no solo a las promotoras sino también a las familias chinas, las cuales ven la vivienda como un importante vehículo de inversión.
Paquetes de ayuda
Ante la coyuntura, los reguladores respondieron con múltiples paquetes con medidas de apoyo al sector, garantías a la entrega de viviendas vendidas sobre plano o la retirada de restricciones a la compra, pero el mercado no responde: según cifras oficiales, las ventas medidas por superficie se desplomaron un 24,3 % en 2022, otro 8,5 % en 2023 y un 12,9 % en 2024.
Entre las medidas, un mayor acceso al crédito a promotoras para concluir obras o permitir a las autoridades locales que adquieran terrenos y propiedades sin vender para convertir estas últimas en vivienda asequible, además de miles de millones de dólares en créditos para proyectos subvencionados.
También destacan la reducción de las cuotas de entrada, la flexibilización de los requisitos para ser considerado comprador de primera vivienda e incluso rebajas fiscales a viviendas de lujo en megalópolis como Pekín o Shanghái.
Sin embargo, el problema persiste del lado de la demanda: pese a que los precios de la vivienda nueva acumulan ya más de dos años consecutivos de caídas, muchos compradores esperan bajadas adicionales o han dejado incluso de confiar en la seguridad de estas inversiones ante los retrasos en la entrega de promociones o las quiebras de constructoras.
Las autoridades tratan de insuflar ánimos: hace unos meses, el Ministerio de Vivienda aseguró que los indicadores apuntaban a una «recuperación del mercado» este año.
Lastre económico
Los expertos no comparten ese optimismo: para la consultora Trivium China, los datos económicos apuntan que el sector inmobiliario «sigue sufriendo para recuperar inercia», y su contracción «seguirá suponiendo un importante viento en contra» para la economía.
La agencia de calificación Moody’s cree que las ventas seguirán cayendo durante los próximos 12 o 18 meses, aunque de manera «moderada», y que el sector se dirige hacia una «estabilización paulatina» más que a una recuperación que dependería del apoyo gubernamental.
A este respecto, la crisis demográfica también pesa: según Sheana Yue, de Oxford Economics, las autoridades muestran un «apetito limitado» de estímulos, «posiblemente debido a la escasa base (…) demográfica para impulsar una reactivación de la demanda», por lo que todavía ve «lejos» un vuelco a la coyuntura nacional.
Y es que la elevada deuda de los hogares tras la pandemia y unos salarios estancados, especialmente entre los jóvenes, limitan hoy día la capacidad de compra de muchas familias.
«En ciudades como Pekín necesitas apoyo familiar. Es difícil encontrar un buen trabajo, ahorrar, reservar dinero para aportar a tu futura jubilación y cuidar de los hijos y de los padres. En su momento, comprar una casa era una buena inversión, pero ahora es una carga, y tampoco hay la certeza de que los precios luego vayan a subir», comenta a EFE Wang Yingjie, que trabaja en una cafetería y no cree que vaya a poder comprar una casa nunca en la capital. EFE
vec-jco/jacb/sgb
(Recursos de archivo en lafototeca.com, cód.: 13763400, 21531369 y otros)
